成都2025年7月调整限售，2026年1月进一步放开部分二手转让限制，可卖房源变多。 买方不用急着下单，先把小区近90天成交价、地铁学校、月供占收入比例看清楚，再判断是低价机会还是流通难题。 2025年7月21日起，2024年10月14日前买的商品住房，拿到不动产权证就能上市。 2026年1月1日起，同类时间取得产权、仍处限售的二手住房也取消转让限制。 热点三倍熔断盘、定向销售房、人才购房等另有规则，不能按上面两条直接套。 看房前让中介把产权性质、发证时间、原有限售原因写清楚，比只看挂牌价更省事。 8月成都新房整体均价约18524元/㎡，高新约32646元/㎡，金融城和大源新盘参考价超过3.3万。 天府新区新房均价约17716元/㎡，麓湖、天府公园等组团和远一点的大盘不是同一个逻辑。 近郊看通勤更实用。 双流东升新房约17300元/㎡，龙泉东安新城约21000元/㎡，温江、郫都、新都部分板块新房约12000到16000元/㎡。 自住先算地铁站步行、上班时长，再谈价格。 青白江8月二手房均价约5597元/㎡，新房均价约7119元/㎡；9月二手房约5664元/㎡。 部分新盘展示价更低，但不同楼盘定位差很多，不能把单个特价房当成全区行情。 有的小区挂牌很久只看不买，问题不一定在单价。 房龄、物业、学区、是否满两年免增值税、有没有抵押或租赁纠纷，都会让同板块两套房价差一大截。 二手看价别只看挂牌。 让中介拉近90天成交单价、成交套数、平均挂牌天数。 挂牌3万、成交2万的小区，要比挂牌2万、成交1.9万但每月都有成交的小区更谨慎。 急售房可以聊，但先核三件事。 产权是否干净，贷款是否结清，户口和学位占用情况。 业主主动降价的原因写进沟通记录，避免后面因隐藏债务产生反复。 工抵房价格常低，流程却容易卡。 确认是否能直接网签、房款是否进监管账户、开发商是否出具抵债和解除抵押证明。 只签内部协议、不进官方备案的，不建议普通自住买家碰。 法拍房要另外算。 腾退、欠费、长期租约、税费承担都要提前查裁定书和尽调报告。 第一次买刚性自住房，没必要为了单价低去试复杂产权房。 开发商特价房看现房优先。 国企、央企或资金稳定的本地项目，准现房比远郊期房更直观。 折扣要对比备案价，送装修、送车位再好看，也得算进总持有成本。 月供按家庭实际收入定。 公积金二套首付已从30%调到20%，具体可贷额度与缴存余额挂钩。 商贷首套、二套比例按银行当期审批走。 月供超过家庭税后收入三成，就要把失业、生病、孩子教育等支出一起算。 核心区老破小不是不能看。 主城、近地铁、有对口学校、电梯或具备加装条件，自住价值更清楚。 没电梯、房龄长、无学区、周围无地铁的低价房，转手周期通常更长。 远郊文旅和概念盘慢一点。 青白江、彭州、崇州、金堂不同片区差异大，不能只凭“单价低”决定。 先看近半年成交套数，再看已落地学校、医院、公交和产业园，空规划不计入现价。 看房可以列一张小表。 板块、小区年成交、近90天单价、地铁距离、学校名称、物业评价、急售原因、月供占收入比。 三到五个小区横向比完，哪套是漏、哪套是坑会清楚很多。 买房这件事，最后不是看谁降价多，而是看哪套你能住得稳、卖得出、月供不拖垮生活。 把数据留好，把疑问写下来，慢慢看，比抢一个“直降”名头更安心。 你最近在成都看的是金融城、大源、天府还是青白江？ 把小区名和通勤需求发出来，按成交价、地铁、月供三件事一起捋，房子会越看越明白。 特别